[하우징헤럴드=김병조 기자] 분양가상한제와 허그의 고분양가심사 제도 등 민간택지의 아파트 분양가 산정을 합리화하는 개선안이 21일 발표됐다.
▲분양가상한제 개선 방안
① 재개발·재건축 등 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영키로 했다.
이에 따라 앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등이 적정 수준으로 반영된다.
주거이전비·영업손실보상비의 경우 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영한다.
더불어 총회 등 필수소요 경비의 경우 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.
현재는 정비사업의 경우 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되고 있으나, 분양가 산정시 택지사업과 동일한 방식이 적용되어 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못했다.
②민간택지비 산정시 심사절차를 투명하게 합리화한다.
민간택지비 산정시 이를 검증하는 검증위원회를 신설해 운영키로 했다. 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록 하기 위해서다. 신설되는 택지비 검증위원회는 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하게 된다.
아울러 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례를 안내하는 감정평가 가이드라인을 만들고, 부동산원 검증기준도 정성평가기준(비교사업장 선정기준 등)을 구체적 만들어 반영토록 했다.
그동안은 민간택지비 산정시 감정평가 결과를 부동산원에서 해당 감정평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 비공개로 검증해왔다.
정부는 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용할 방침이다.
③자재값 상승으로 인한 공급애로 해소하기 위해 자재항목을 현실화했다.
자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다. 이를 위해 기본형건축비 산정시 사용 빈도가 높고 비중이 큰 항목으로 교체·추가했다. 즉, 현재의 레미콘·철근·PHC파일·동관에서 레미콘(4.19%)·철근(4.08%)·창호유리(1.5%)·강화합판 마루(1.49%)·알루미늄 거푸집(1.28%) 등으로 개선했다.
아울러 단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.
정부는 분양가상한제 개선과 관련, 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다. 그리고 이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용할 방침이다.
▲HUG 고분양가심사제도 개선 방안
분양가 상한제와 별도로, 주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등을 탄력 반영하고, 심사기준 합리화 및 이의신청 절차를 신설하는 내용으로 고분양가 심사제도를 개선한다.
이를 위해 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이, 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 ‘자재비 가산제도’를 신규 도입할 예정이다.
인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정이다.
이의신청 절차를 신설하되, 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정요건에 해당하는 경우만 신청 접수를 받게 된다. 즉, 심사가격 통보 후 7일 이내 이의신청 가능→인근시세 대비 70% 이하인 경우에만 이의신청 접수→선정한 비교사업장, 평가한 인근시세 등을 공개하여 7일 이내 확정한다.
정부는 고분양가 심사제도 개선을 위해 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용할 방침이다.
